Vila Azevedo — Tatuapé
Avenida Azevedo, Vila Azevedo, Tatuapé/SP
1.112 m²
terreno · 719 m²
R$ 38k/mês
+ IPTU R$ 8k/mês
R$ 549k
condomínio · não informado
R$ 1.30M–R$ 1.40M
vs R$ 1,80M modelo · economia preexistências
3 pilares da recalibragem
Preexistências do imóvel: cobertura/telhado reformados, estrutura física pronta, pontos elétricos/hidráulicos/ventilação, banheiros completos (F/M/PCD), elevador de acessibilidade, lotação 385 autorizada. Economia bruta R$ 400-500k.
Mezanino útil 120-150m² preservado (decisão Founder na visita) — área social premium / eventos privados / VIP. Limão+Leopoldina rodam eventos ~R$200k/mês; captura conservadora 5-8% do topline.
3-4pp abaixo de Limão real, justificado linha-a-linha: cargo Atendente Bar II menor, manutenção menor por footprint reduzido, marketing in loco proporcional, free lance + engagement calibrados. Não 42% best-of-best.
Cenários financeiros
| Cenário | CAPEX | Topline Δ | Opex/Net | Y2 EBITDA | Y2 % | Y5 cum. | Payback |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
Conservador | R$ 1.40M | +5% | 51% | R$ 582k | 15.5% | R$ 821k | 45.5m |
Central | R$ 1.30M | +5% | 51% | R$ 582k | 15.5% | R$ 921k | 43.6m |
Otimista | R$ 1.30M | +8% | 50% | R$ 633k | 16.4% | R$ 1.15M | 41.2m |
Realistic baseline (Limão integral) | R$ 1.80M | — | 54% | R$ 463k | 13.0% | R$ -123k | 60m |
Payback 39 original (best-of-best) | R$ 1.80M | — | 42% | R$ 771k | 22.0% | R$ 1.59M | 40.1m |
Central = 44m. Faixa 42-46m com margem de erro de 1 pilar. Realistic baseline e Payback 39 original mostrados como referência — não posição da proposta.
Preexistências do imóvel
Itens já prontos que reduzem CAPEX adaptativo
- Cobertura e telhado reformados (Founder destacou na visita)
- Estrutura física pronta — paredes, lajes, esquadrias
- Pontos elétricos + hidráulicos + ventilação mecânica
- Banheiros completos F/M/PCD
- Elevador de acessibilidade
- Lotação 385 pessoas autorizada (lei 13.885/04 + decreto 14.459/07)
- 5 salas técnicas (20-31m²) prontas para ADM/depósito
- 4 vagas internas viáveis (confirmado na visita)
Verificações pré-locação
Bloqueios para assinatura
AVCB Bombeiros vigente
pendenteFounder via proprietário
Condomínio (não informado no anúncio)
pendenteFounder via Adimco
Pé-direito real do salão principal (Play >5m no campo)
pendenteFounder via medida/planta cotada
Carência aluguel 3-4m pré-operacional (durante obra)
pendenteFounder negocia direto
Benchmarks aplicados (cross-ref)
Análises externas estruturadas via /g3-cross-ref aplicadas na proposta deste ponto.
Recomendação
Aprovar como primeira unidade Appito Play, condicional às 4 verificações pré-locação. Bottom-up de Opex Play integra a proposta — não fica alavanca futura. Vila Azevedo entra como praça-zero do Expansion Engine (dado de rampa real desde mês 1 alimenta SFERun).
Visita do Founder · 15 de mai. de 2026